Besiktningar har blivit normalt när man ska köpa hus. Det var dock inte länge sedan som besiktningar var en relativt ovanlig företeelse.
Idag har besiktningen blivit så vanlig att många mäklare inkluderar besiktningen i priset på arvodet vid försäljningen.
Vad är en besiktning
Besiktningsmannen går igenom huset på plats på ett grundligt sätt. Huset granskas från husgrunden till taknock.
Även säljaren kan beställa en besiktning
Samma typ av besiktning kan du också beställa som säljare. Då vet du vilket skick huset befinner sig i vid försäljning och slipper överraskas av eventuella fel och brister. Dessutom har du ett besiktningsprotokoll att visa upp vid försäljning och kanske kan affären då gå snabbare. Som säljare har du också ansvar för fel som dyker upp inom 10 år från försäljningen. Om säljaren vill teckna en dolda-fel-försäkring krävs en besiktning.
Vad kostar en besiktning
En besiktning av ett hus kostar omkring 6.500 kr – 10.500 kronor.
Besiktningsutlåtandena är viktiga juridiska dokument
Det många glömmer är att besiktningsutlåtandet är ett viktigt juridiskt dokument.
De fel som besiktningsmannen finner under besiktningen av huset kan inte senare påstås vara så kallade dolda fel efter att köpet gått igenom.
Vad innehåller besiktningsutlåtandet
Besiktningsmannens slutleverans är ett så kallat besiktningsutlåtande. Här ska de fel och brister som han eller hon hittar specificeras. Besiktningen tar också hänsyn till de förutsättningar som gäller för huset. Dvs besiktningen utgår utifrån husets ålder och konstruktion.
Det ligger i sakens natur att äldre hus har fler noteringar i ett besiktningsutlåtande. Inte minst har äldre byggnader inte byggts med god isolering osv.
Ett besiktningsutlåtande ska lyfta de problem som behöver adresseras eller åtminstone noteras så köpare vet om detta inför överlåtelsen.
Mindre fel antecknas normalt inte ner i besiktningsutlåtandet men kan vid genomgången av huset ändå vara bra för köparen att känna till.
Det är inte alla fel som kan uppmärksammas av en besiktningsman på visningen. Det gör att besiktningsmännen oftast ger en riskbedömning av potentiella problem.
Exempelvis kan inte en besiktningsman se skicket på en dräneringslösning men kan däremot säga att det är en risk att dräneringen är äldre än
vad som är lämpligt för en dränerings livslängd.
Här är det viktig att välja en bra besiktningsman som känner till dessa risker som ett hus kan ha.
Besiktningsmannen kan också föreslå teknisk utredning. Denna föreslås normalt för fel som upptäckts under besiktningen och som behöver utredas grundligare än vad man hinner göra på en besiktning.
Det man behöver göra är således att ta dit en hantverkare som är specialiserad på dina problem och som kan ge ett pris vad det skulle kosta att åtgärda problemet.
Vem beställer en besiktning
Både köparen och säljaren kan beställa varsin besiktning.
Det ligger helt klart i köparens intresse att så mycket som möjligt av de problem som finns med huset kommer upp innan budgivningsprocessen kommit igång. Jag har själv varit med om husförsäljningar som kollapsat för att okända fel
Men varför ska köparen bekosta en besiktning?
En vanlig fråga vi får är varför köparen ska bekosta en besiktning. Säljaren ska väl ändå åtgärda de fel som uppstår om dessa visar sig uppkomma efter köpet.
Detta är dock ett vanligt missförstånd. Köparen har ett långtgående ansvar i att kontrollera huset innan köpet görs. Detta kallas för undersökningsplikt.
Besiktning utförs av en besiktningsman
En besiktning utförs för att undersöka om det finns ”fel” eller någonting som inte fungerar som det ska i huset. Man gör det också för att du som är köpare ska ska uppfylla din undersökningsplikt. När man köper ett hus är ”de sista steget” att man besiktigar huset. Man brukar då anlita en besiktningsman som kollar t.ex om det kanske finns mögel eller om taket är bra lagt. För som privatperson är det mycket svårt att se de fel som en besiktningsman kan eftersom att han har mycket kunskap inom området.
Okulär besiktning först
Det besiktningsmannen börjar att kolla på är en översikt av huset och detta kallas en okulär besiktning. Detta är då när besiktningsmannen med hjälp av syn och lukt
undersöker fasaden, taket, grunden, våtutrymmet, köket, väggarna, vinden och fönstren.
Vid misstanke fördjupas undersökningen
Om det skulle vara så att man hittar något tecken på mögel på konstruktionen av huset måste huset öppnas upp för att kolla om de verkligen finns problem. Detta brukar göras
ned hjälp av att man gör hål i fasaden eller väggen. Det är lite olika när man väljer att göra de vissa gör de första skedet och andra gör det vid en utvidgad besiktning alltså när de del som hittas i den första undersökningen ska bedömas. Det kan skilja från besiktningsman till besiktningsman vad som ingår i just dess besiktning.
Viktigt att förstå vad som inte ingår
Avtalet som besiktningsmannen gör ingår ibland inte andra viktiga funktioner som är viktiga och testa. Som t.ex avlopp, ventilation, el och murstockar. Detta är också viktigt och
se om allt funkar men detta gör inte besiktningsmän ta därför hjälp av en fackman. Om du vill veta vad en besiktningsman ska kolla när de besiktigar ditt hus finns det. En bok som heter besiktningsmannaboken, det är en handbok där de står om exakt allt en besiktningsman ska kolla av.
Undersök noga alla problem
När besiktningsmannen har kollat på ditt hus och ser att det finns problem så är det viktigt att du kollar upp dessa problem riktigt noga. Det finns direkta fel dvs grejor som måste tas hand om alltså de behöver helt enkelt åtgärdas. Det finns också anmärkningar som kan bli problem som också behöver göras något åt. Om det också medför risker måste du kolla upp hur stora riskerna är, vad riskerna kan leda till och om det drabbar dig ekonomiskt. Du kan behöva ta hjälp av flera olika fackmän och om fel som är noterade i protokollet kan du senare få pengar för. Det är viktigt att göra en bedömning om vad felet kommer att kosta.
Undersökningsplikten
Även om säljaren har låtit besiktigat huset har du fortfarande din undersiktsplikt kvar. Du är inte avtalspartner om säljaren låtit göra en besiktning. Detta innebär att de finns en risk att det blir svårare för dig att reklamera besiktningstjänsten och utkräva skadestånd. Du blir avtalspart genom att du köper dig in på besiktningen och får sedan ett avtal av besiktningsmannen.
Skaffa ett avtal med besiktningsmannen
Ett tips när du ska köpa eller sälja ett hus är att du skriver ett avtal direkt med besiktningsmannen. Om du inte har detta avtal kan det vara svårt att få igenom några yrkanden mot besiktningsmannen om något skulle gå fel.
Vad händer om besiktningsmannen gör fel?
Som vi nämnt ovan är det bra att teckna avtal med besiktnignsmannen.
Det är självklart att en besiktningsman kan missa ett fel som han eller hon borde ha sett och om han inte har skrivit in på sitt protokoll kan du få ersättning. Men du kan bara kräva ersättning under en viss tid. Tiden ska stå i avtalet och det är bra om du frågar din besiktningsman om en grundlig genomgång av protokollet så du förstår allt och vet exakt vad som kommit fram på besiktningen. Säljaren kan ha tecknat en försäkring i samband med besiktningen. Detta betyder att du som köpare kan få ett visst skydd av den. Ta reda på vilket skydd du får, det kan t.ex vara att de ger dig en bättre möjlighet att få ersättning för besiktningsfel du annars skulle ha haft.
Ett smart råd är att du besiktigar huset innan du skriver på köpekontraktet. Om de finns en klausul i kontraktet det är endast då du har rätt till att besikta huset efter kontraktet är skrivit. Den klausulen bör vara öppen att du kan låta köpet återgå utan att du behöver ge särskilda anledningar för de.
Kontrollera husgrunden noggrant
Nu handlar denna webbplats om husgrunder så därför snöar jag givetvis in på detta. När det kommer till grunden bör du kontrollera följande
- Kontrollera syllen om möjligt
- Kontrollera krypgrunder extra.
- Kontrollera att dräneringen fungerar
- Kontrollera att huset inte satt sig. Om det har satt sig – följ denna guide så du inte avbryter köpet i onödan för en sättning behöver inte vara avgörande om huset är rätt i övrigt.
Krypgrunder ska vara isolerade
Däremot kan man säga att krypgrunder är en riskkonstruktion. Men enligt oss är krypgrunder bara en riskkonstruktion om de är felkonstruerade. Inte annars.
Har du efter 20 år inte fått någon påverkan på bjälklag och trossbotten (vilket en besiktning ska kunna se) så bör inte framtida problem uppkomma heller.
Läs mer om att besikta husgrunder här.
Vad händer efter besiktningsutlåtandet
Efter att en besiktning är genomförd så finns det en rad olika alternativ vad som kan hända.
- Köpet kan genomföras på de villkor som säljaren bestämt sig för, oftast utifrån att en budgivning genomförts
- Köparen kan bestämma sig för att inte genomföra köpet
- Köparen kan inleda en förhandling om de nya punkter som innan visningarna och budgivningen inte var kända. Detta oftast baserat på de prisuppgifter som hantverkare givit utifrån besiktningsutlåtandet.
- Köparen kan begära en garanti i köpekontraktet att fel ska åtgärdas ifall det finns en riskkonstruktion.
- Köparen kan begära att säljaren utföra en fördjupad teknisk undersökning för att kontrollera om det finns ett fel eller inte som behöver åtgärdas.
Dels har vi som vi nämnde innan den juridiska aspekten. Köparen kan inte komma efteråt och säga att man hittat dolda fel om de upptäckts i en besiktning.
Men så har vi den så viktiga psykologiska effekten som pågår hos framförallt köparen genom hela köpprocessen.
Ju senare i processen som fel upptäckts desto större kan konsekvenserna bli. Jag har varit med om hus som budats upp till mycket höga nivåer under budgivningen,
ibland över en miljon över utgångsbudet. När det sedan i en besiktning som den potentiella köparen beställt framkommit fel som inte noterades i den första besiktningen så hoppade den som vann budgivningen av.
Då kan i värsta fall hela processen få tas om med allt vad det innebär eftersom den som la det näst högsta budet kanske också drar öronen åt sig.
Eftersom köparen då har gjort en besiktning är det till och med osäkert om denna är publik för de andra i processen eftersom den beställts av köparen.
Om det då går så långt att köparen väljer att avvakta eller hoppa av innan kontraktet signerats så går mäklaren vidare till nummer två i budgivningen.
När denna då får höra att ettan hoppat av och detta protokoll inte är öppet för de andra att se så ska tvåan beställa en besiktning till, med vetskapen att det troligen finns allvarliga fel i huset som man inte funnit än.
Sannolikheten finns därmed att budgivare nummer två hoppar av för att man inte vill investera många tusen i en besiktning som kan leda till att man ändå inte vill ha huset.
Det är därför viktigt att klargöra för detta innan hur eventuella besiktningar kommer ske. Mäklare blir allt bättre på att hantera detta men det är mycket psykologi i en budgivning och en köpeprocess
som ibland kan spela de olika parterna ett spratt.
Håll koll på vad mäklaren lovar under visningarna
Eftersom det är viktigt att budgivare får rätt uppskattning om kostnaderna som de renoveringar som måste genomföras ska kosta så är det viktigt att mäklaren inte lovar för mycket.
På frågor som ”Vad kostar det totalt max att åtgärda alla fel som ni hittade under besiktningen” så är det bra om mäklaren och du som säljare gått igenom detta noga och diskuterat vad det kostar.
Sedan ska det tydligt framgå i prospektet vad det kommer kosta så att alla budgivare får samma information.
Annars kanske mäklaren säger att det kommer kosta max 100 000 kr och sedan kan budgivare sent i processen hänvisa till detta uttalande (som då inte finns dokumenterat) och det kan uppstå mycket frågor och osäkerheter.
Det värsta som finns är om en potentiell köpare känner att de vet om svagheter med huset som ingen annan vet om. Om alla vet exakt lika mycket då försvinner den osäkerheten.
Köpa hus – besiktning innan kontrakt
Besiktningens sker innan man köper huset. Men det är ett problem för många som blir oroliga under en visning och som upplever att de inte hänger med i budgivningen. Eftersom vissa objekt blir så attraktiva så kan säljaren välja och vraka mellan köparna. Känner då säljaren att det finns flera köpare och en är mindre orolig, så kan det tala emot en viss köpare. Huruvida detta håller när budgivningen är över är dock inte alls säkert. Jag har varit med om att man lovat att inte peta och kräva tillbaka pengar pga saker man hittar i besiktningen, men sen ändå gjort det.
Frågor och svar om besiktningar
Vi får löpande in frågor om besiktningar. Här hittar du dem.
Inlägget Varför ska du göra en besiktning av ditt hus inför ett köp? dök först upp på .